Lors de la conclusion du bail, nous n’avons pas fait d’état des lieux, en toute logique il n’est pas question de faire un état des lieux de sortie !
La présomption de bon état :
Les choses ne sont pas si simples, puisque l’article 1731 du code civil dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »
Cet article crée donc une présomption de bon état, en l’absence d’un état des lieux. Si un état des lieux d’entrée n’a pas été signé entre les parties, il existe une présomption légale de bon état, comme si le local était neuf…
L’intérêt de faire un état des lieux de sortie est donc évident pour le propriétaire. En bénéficiant de cette présomption, il pourra exiger à la sortir de son locataire une remise à neuf (déduction faite de la vétusté le cas échéant).
et l’exception de mauvaise foi :
Attention cependant, en matière de bail d’habitation, cette présomption a été écartée en 2015 par l’article 3-2 de la loi de 1989 mais uniquement pour la partie qui aura « fait obstacle » à sa réalisation. A contrario, on peut donc en déduire que si aucun des deux ne demande d’état des lieux d’entrée, la présomption pourrait toujours être invoquée par le propriétaire…
En matière commerciale, le code de commerce est plus restrictif en ce qu’il impose au propriétaire de « faire toutes diligences à la réalisation de l’état des lieux » pour pouvoir invoquer à la sortie la présomption de l’article 1731 du code civil.
Il lui faudra donc dans cette hypothèse littéralement prouver que le locataire a expressément refusé l’état des lieux d’entrée. Le législateur prévoit ainsi une véritable sanction pour le locataire, affirmant donc toute l’importance de l’état des lieux…
Rappelons s’il est nécessaire que l’état des lieux doit systématiquement être signé par le propriétaire et le locataire. A défaut, seul un constat d’état des lieux dressé par acte d’Huissier (après convocation des parties) pourra vous couvrir.
N’hésitez pas à nous solliciter pour un conseil ou un devis.
